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Résidences secondaires, un début

22/12/2014
La prolifération des résidences secondaires dans les communes côtières d’Iparralde crée un insupportable déséquilibre dans l’offre de logements, au détriment de ceux qui cherchent une habitation à un prix raisonnable. L’analyse du projet gouvernemental de surtaxe des résidences de villégiature ci-dessous pointe ses aspects positifs et ses déficiences.

Enfin ! Depuis le temps qu’on bataille sur cette thématique, cela finit par bouger : le projet de loi de finances rectificative, encore en débat parlementaire à l’écriture de ces lignes, intègre une mesure augmentant de 20% la taxe d’habitation sur les résidences secondaires dans les zones urbaines dites “tendues”. Comme quoi, le principe, tant de fois brandi par les abertzale, n’apparaît plus si dérisoire, encore moins inopportun. Pour autant, sa concrétisation réclame quelques commentaires.

Peut mieux faire !

C’est l’appréciation que nous en avons faites au nom d’EH Bai, car à tous les niveaux de lecture que nous pouvons en faire, la mesure va dans le bon sens mais peut susciter quelques craintes. Dans sa nature, tout d’abord, il est pour le moins curieux qu’il s’agisse d’une surtaxe alors qu’en théorie cela se heurte au principe constitutionnel de l’égalité fiscale. Plus prudent que cela, EH Bai préconisait une contribution spécifique plutôt qu’une surtaxe, afin de ne pas risquer d’être retoquée par le Conseil constitutionnel. Mais partant du principe –
quelque peu innocent ? – que nos énarques et polytechniciens parisiens savent ce qu’ils font, je suppose que nous n’avons pas de crainte à formuler sur ce point et que nous pouvons juste
nous contenter d’espérer que la mesure, effectivement rendue applicable, n’en restera pas à ces modestes 20%. Tout cela, vu l’ampleur du phénomène dans certaines communes touristiques, ne peut être qu’un début. Mais s’il s’avérait que la mesure soit considérée comme anticonstitutionnelle, le Pays Basque aurait du mal à voir en ce gouvernement socialiste autre chose qu’amateurisme et improvisation. En outre, étant déjà à mi-mandat, les occasions de corriger le tir avant le retour prévisible de la droite au pouvoir s’en trouveraient  largement réduites. Mais bon, voyons donc venir.

Au-delà de la nature de la mesure, ses cibles ne peuvent également que poser question. Au plan géographique, le Pays Basque n’est concerné que dans 27 de ses communes, certaines n’ayant pas plus de 3% de résidences secondaires (Villefranque, Urcuit…), alors que d’autres en ayant plus de 10% sont laissées en dehors (Itxassou, Saint-Pée, Espelette…). Certes, il faut bien établir un périmètre, mais rien n’interdisait de se dire que la cohérence urbanistique des territoires ne se calquait pas forcément sur les grossiers tracés des cartes parisiennes. A quoi sert donc d’avoir des agences d’urbanisme, des EPFL, d’établir des SCOT, des PLU et des PLH, si c’est ensuite pour ne pas se soucier des réalités locales ?

Idem pour l’identification des propriétaires qui seront surtaxés : la sous-occupation d’un logement ne peut être interprétée de manière identique selon qu’il s’agit d’une propriété de  famille en attente de transmission aux enfants, ou d’un investissement de pure villégiature voire carrément spéculatif. Surtaxer les uns et les autres de manière uniforme ou presque, serait tout aussi injuste que de n’en surtaxer aucun. Cela vaut aussi pour la fameuse taxe foncière sur les propriétés non bâties : on ne peut que se réjouir de voir la mesure abandonnée pour tous ces petits propriétaires locaux, mais que déplorer le fait qu’elle le soit également pour de véritables pratiques spéculatives. Une surtaxe équitable se doit d’être assortie de variables objectifs, permettant d’éviter tout à la fois l’effet “filet pélagique » qui ramasse tout et le cas par cas qui fait craindre l’effet “à la tête du client».

Petites hypocrisies municipales

Ces quelques remarques —qui ne sont pas les seules mais une chronique d’Enbata n’est pas un roman de Tolstoï— montrent bien que la mesure est un bon début mais qu’elle reste à affiner. Mais une fois adoptée, le travail reste entier lorsque l’on rappelle que son application sera soumise au bon vouloir des maires. Or, que n’entend- on pas déjà du côté de Biarritz ou Saint-Jean-de-Luz, où au-delà d’une opportuniste posture antifiscale, l’on feint de croire que la surtaxe sera inutile puisque n’entraînant probablement pas de remise massive de biens sur le marché.  L’hypocrisie a des limites : à 20 malheureux pourcent de surtaxe, il est bien évident que le but recherché n’est pas de contraindre un propriétaire à louer ou vendre ; il est bel  et bien de demander à ces derniers de contribuer à l’effort collectif de production de logements principaux, notamment sociaux. A l’heure où nos maires pleurent face à leur incapacité financière à préempter du foncier et déplorent la baisse, il est vrai dramatique, des dotations de l’Etat, comment peuvent-ils mépriser ces nouveaux gisements fiscaux, pourtant ciblés sur ceux-là mêmes qui par phénomène de rétention contribuent si lourdement à plomber le marché immobilier ? Pire, après ce refus de surtaxer les résidences secondaires et si leurs difficultés financières restent les mêmes, comment expliqueront- ils dans quelques années une augmentation fortement prévisible des impôts locaux, cette fois pour tout le monde?

L’hypocrisie a des limites :
à 20 malheureux pourcent de surtaxe,
il est bien évident que le but recherché
n’est pas de contraindre un propriétaire à louer ou vendre ;
il est bel et bien de demander à ces derniers de contribuer
à l’effort collectif de production de logements
principaux, notamment sociaux.

Une bataille politique

Dans des communes où les résidences secondaire atteignent entre 30 et 50% du parc immobilier, cette surtaxe même modeste est un levier non négligeable pour les stratégies foncières,  en plus d’être socialement juste. Mais comme pour sa promulgation elle-même, son application réclamera pour les élus abertzale de mener une bataille politique, faute de quoi aux mains  de maires de droite dont une partie de l’électorat est justement constitué de propriétaires de résidences secondaires, tout cela restera lettre morte. La situation du logement ne s’en trouvera pas miraculeusement modifiée, mais c’est un outil majeur qui aura été ajouté en ce domaine, parmi tous ceux qui restent par ailleurs encore à activer.